Stuttgart (agrar-PR) -
Höchste Grundstückspreise nach wie vor in den Verdichtungsräumen Für landwirtschaftliche Grundstücke (ohne Gebäude und
ohne Inventar) in Baden-Württemberg wurde nach Feststellung des
Statistischen Landesamts im Jahr 2009 ein durchschnittlicher Kaufpreis
von 19 000 Euro je Hektar (ha) Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung
(FdlN)1) entrichtet. Gegenüber dem Vorjahr (18 700 Euro je
ha) sind die landwirtschaftlichen Bodenpreise damit geringfügig
angestiegen. Sie liegen damit aber weiterhin auf dem seit 1993 zu
beobachtenden Niveau von etwa 18 500 Euro bis knapp 20 000 Euro je ha.
Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre hatten die Preise noch um rund
2 000 EUR/ha höher gelegen. Insgesamt wurden in 2009 die Preise von
6 387 Kauffällen ermittelt. Dabei wechselten landwirtschaftliche
Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt 5 618 ha die Besitzer, also
annähernd 0,9 ha je Verkaufsfall.
Vor allem in den Stadt- und Landkreisen der Verdichtungsräume,
häufig Gebiete mit besseren natürlichen Ertragsbedingungen, wurden die
höchsten Grundstückspreise erzielt. Unter den Landkreisen führen
Ludwigsburg, Böblingen, Rhein-Neckar und Esslingen mit
durchschnittlichen Bodenpreisen zwischen 31 000 und 34 000 EUR/ha die
Preisskala an. Die höheren Grundstückspreise in den Stadtkreisen,
insbesondere in Heidelberg (160 700 EUR/ha), der Landeshauptstadt
Stuttgart mit 124 000 EUR/ha und Ulm (58 500 EUR/ha) sprechen dafür,
dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen
beeinflusst sein dürfte. Am unteren Ende der Preisskala lagen die eher
ländlichen Gebiete mit meist unterdurchschnittlichen Bodenqualitäten
(Schwarzwald, Schwäbische Alb, Odenwald), wie die Landkreise
Tuttlingen, Neckar-Odenwald, Schwarzwald-Baar, Zollernalb und
Main-Tauber mit Grundstückspreisen von 8 800 bis 11 500 EUR/ha. Es gilt
allerdings zu beachten, dass Vergleiche bei der Kaufwertstatistik, ob
regional oder in der Zeitschiene, nur eingeschränkt möglich sind. Denn
es gehen Jahr für Jahr andere, spezifisch geartete Einzelfälle in die
Auswertungen ein.
Neben der regionalen Lage wurden die Kaufpreise wesentlich von der
Bodenqualität, also der natürlichen Ertragsfähigkeit bestimmt. Für
geringwertigere Böden mit Ertragsmesszahlen (EMZ) zwischen 20 und 30
(auf einer Skala von 1 bis 100) wurden durchschnittlich 11 000 EUR/ha,
bei etwas besseren Böden mit Ertragsmesszahlen zwischen 40 und 50
bereits 17 800 EUR/ha entrichtet. Für gute bis sehr gute Böden (EMZ
> 70) ergaben sich für die veräußerten Flächen mit 28 400 EUR/ha
auch die höchsten Preise.
Die Parzellengröße hat ebenfalls Einfluss auf die Kaufwerte. Bei
Kleinstflächen bis 25 Ar werden Preise von 28 700 EUR/ha bezahlt. Für
deren Kauf müssen aber insgesamt weniger Geldmittel aufgewandt werden,
was eine Finanzierung ohne Fremdkapital begünstigt. Oftmals werden mit
dem Kauf kleinerer Flächen Einzelgrundstücke miteinander verbunden, um
die dann größeren zusammenhängenden Einheiten unter
arbeitswirtschaftlichen Gesichtspunkten besser nutzen zu können. Mit
zunehmender Parzellengröße verlieren diese Sondereffekte an Bedeutung;
die durchschnittlichen Kaufwerte gehen dann deutlich zurück. Ab etwa 1
ha pendeln sich die Kaufwerte zwischen 17 000 und 18 700 Euro je ha
ein. Die Kaufpreise werden dann vorrangig nicht mehr von der
Grundstücksgröße, sondern zunehmend von anderen Faktoren bestimmt.
Für größere Grundstücke ab 1 ha sind darüber hinaus Aussagen zu
weiteren Kaufpreis bestimmenden Faktoren möglich. So wurde für
Ackerland, das im Allgemeinen eine höhere Wertschöpfung ermöglicht, mit
19 400 EUR/ha im Landesdurchschnitt ein merklich höherer
durchschnittlicher Kaufpreis entrichtet als für Grünland
(13 600 EUR/ha). Des Weiteren zeigt sich eine deutliche
Preisdifferenzierung nach den jeweiligen Erwerbern der Grundstücke:
Nichtlandwirtschaftliche Käufer bezahlten wesentlich höhere
durchschnittliche Grundstückspreise als Haupt- bzw.
Nebenerwerbslandwirte. Die Preisspanne bewegte sich bei Ackerland von
rund 16 400 EUR/ha beim Kauf durch Nebenerwerbslandwirte über
18 400 EUR/ha bei Haupterwerbslandwirten bis auf 28 650 EUR/ha bei
Nichtlandwirten. Die von Nichtlandwirten bezahlten relativ hohen Preise
hängen möglicherweise damit zusammen, dass hier längerfristig doch mit
Umwandlungen der landwirtschaftlichen Flächen in andere Nutzungsarten
gerechnet wird. Bei Grünland, dessen Nutzungsmöglichkeiten im Vergleich
zum Ackerland merklich eingeschränkt sind, wechseln deutlich weniger
Flächen den Eigentümer. Die Preise liegen deutlich niedriger. Sie
streuen in Abhängigkeit von der Person des Erwerbers kaum.
Haupterwerbslandwirte (13 800 EUR/ha) zahlen durchschnittlich etwas
mehr als Nebenerwerbslandwirte (13 300 EUR/ha) und Nichtlandwirte
(12 500 EUR/ha).
